査定が重要

借地権の売買の交渉をする場合、第一候補は地主になる可能性が高いです。もし借地権が必要なくなったので売却したければ、地主に売却したい旨を伝えましょう。この時いくらで売却するかという話し合いをしていく形になります。一般的に借地権の売却価格は、更地の70%といわれています。しかしどのような土地であっても一律70%で売る必要もありません。

きちんと調査せず、根拠もなく希望する売却金額を提示すると、地主の感情を損ねる恐れもあります。「こんな価格を持ちかけてくるとは、ふざけるな!」ということになりかねません。せっかくこれまで地主といい関係を築いてきても、売買トラブルで一気に信頼関係が崩れる事例も決して珍しくありません。ですから売買交渉をする場合、売却金額など慎重に検討する必要があります。

そこで借地権の売却を検討しているのであれば、プロの査定を受けることが大事です。借地権売買について精通している不動産会社や不動産鑑定士、弁護士に相談すれば、実際に売れる価格をアドバイスしてくれます。不動産会社であれば、どこでも借地権のことを分かっていると思う人もいるかもしれません。しかし借地権売買の実績に乏しいところだと、借地権について勘違いをして的外れなアドバイスをされることもありますので、借地権に精通している専門家に相談するようにしましょう。

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不動産会社による違い

借地権が必要なくなったので売却しようと思った場合、不動産会社に相談する人が多いでしょう。しかし体験談などを見てみると、不動産会社によって対応が異なるため、どの不動産会社の言っていることが正しいのかわからなくなってしまったという事例が少なくないです。

例えばAという不動産会社に相談してみたところ、「この借地権は高値で売れますので売却してしまったほうがお得ですよ」といわれたとします。ところがもう一つのBという不動産会社にセカンドオピニオンという形で相談してみると、「この借地権を査定した結果、売却価格がほとんどつかない、売却すると損してしまう」といわれたというケースも見られます。このように不動産会社によって、真逆の話をされてしまうと、素人はどちらの言い分が正しいのか、判断することは難しいでしょう。

このような借地権に関するトラブルが発生した場合には、専門家に相談することが大事です。例えばフラットな立場に立って相談を受け付けているコンサルタント会社に相談する方法があります。そのほかにもこのような不動産問題を専門的に取り扱っている弁護士が日本全国にいます。このような弁護士に相談して、借地権売買するかどうか判断すれば、正しい処理ができるはずです。

地主の同意が前提

借地権はその名の通りで「土地を借りる権利」のことです。あくまでも土地は借主のものではなく、地主のものです。そこで借地権の売買をする場合、地主に無断で取引をすることは絶対にダメです。借地権売買のルールの中でも、地主の承諾が絶対的な条件であると明記されています。

ですから借地権が必要なくなって、売却しようと思っているのであれば、まずは地主にその旨を相談することが第一です。地主によっては「ほかのだれかに借地権を譲渡するくらいなら、自分が土地を使うから返還してほしい」といってくる場合もあり得ます。そうなった場合には借地権の売却ではなく、買い戻しの交渉を進めることになるでしょう。

借地権の売買について地主が同意した場合、そのことを文書として残すことが大事です。もし口頭でOKをもらっていたとしても、買主が見つかって売買契約しようと思ったら「承諾料を出せ」や「地代が変わった」などといってくる可能性があります。その結果、想定を超える金額をねん出しなければならなくなるかもしれません。そのほかにも売買契約を交わす際に、特約として「借地譲渡承諾書を地主から得られない場合、契約を白紙に戻し、手付金を買主に対して即時返還し違約金は発生しない」という一文を書いておきましょう。

借地権の売買をしたい

マイホームなど建物の所有者の中には、土地は借り物というケースも決して珍しくありません。このような土地を借りている場合、借主は借地権を持っています。借地権とは、第三者の土地を借主が一定の条件の下で使用できる権利のことです。第三者とは具体的には地主のことで、借地権の契約を結ぶことでその土地を借主は自由に使用できます。借地権のある建物に、自分の建物を建設することも可能です。ただし土地は借り物ですから、地主に対して地代を支払わないといけません。

この借地権ですが、借主が時として必要なくなるケースも出てくるでしょう。例えばマイホームを建設したはいいけれども、転勤など遠方に引っ越すことになって、その土地を引き払わないといけなくなることもあるかもしれません。そのほかには借地権を所有している人が亡くなって、例えばその子供が相続したとします。借地権も亡くなった人の財産の一部なので、相続されます。ところがその子供はすでにマイホームを所有している、生活拠点が遠方なのでその土地は必要ないというケースも出てくる可能性はあります。

このような場合、借地権の契約期間がまだ残っていても借地権を手放したいと思うでしょう。このような場合、借地権を売買することはできるのでしょうか?借地権を売買することは可能ですが、あくまでも土地の所有者ではないので売却するにあたって注意すべきポイントがいくつかあります。ここでは借地権売買にあたっての注意点をいくつか紹介します。